Comparative diskarte. Mga Paraan para sa pagpapasiya ng halaga ng real estate

Sa mundo na kasanayan sa larangan ng real estate tasa work na ginamit tatlong na paglalapit:

• pahambing o market;
• mahal;
• malaking kita.

Ang pagpili ng paraan ay depende sa object ng pagsusuri at ang tunay na sitwasyon, na kung saan ay bumuo sa paligid ng isang partikular na uri ng real estate. Gayunman, ang pinaka-maaasahang pamamaraan pa rin ang itinuturing na isang comparative diskarte sa pagtukoy ng tinasang halaga.

Basic prinsipyo ng comparative evaluation

Comparative diskarte - isang set ng mga pamamaraan upang matukoy ang halaga sa pamilihan ng ari-arian. Tinatayang property kumpara sa katulad na mga bagay.

Ang batayan ng pagtatasa batay sa mga sumusunod na prinsipyo:

• Supply at demand. Ang dalawang mga tagapagpahiwatig ay may di mapaghihiwalay na naka-link, ang isang limitadong bilang ng mga panukala raises ng isang tiyak na demand, at pasalungat, ang higit pang mga alok, mas mababa ang demand.
• Pagpapalit. Wala sa alinman sa bumibili ay hindi magbayad ng isang mas mataas na presyo kung ang ari-arian na may katulad na mga ari-arian nagkakahalaga ng mas mababa.

Ang konsepto ng merkado halaga ay halos kapareho ng konsepto ng balanse presyo. Ang punto ng balanse presyo - ay isang hanay ng nabibilang na mga katangian at mga presyo kadahilanan na tumutukoy sa supply at demand para sa proyekto, na kung saan ay kung ikukumpara.

Ang pangunahing pamantayan para sa pagpili ng mga comparables upang matukoy ang halaga ng real estate

Sangkap na isinasaalang-alang sa ang comparative analysis, ang isang malaking bilang, at ang kanilang mga kumbinasyon ay halos katumbas ng infinity. Samakatuwid, kapag ang pagtatasa limitado sa isang tiyak na bilang ng mga kadahilanan na magkaroon ng isang direktang epekto sa pag-presyo.

paghahambing ng mga elemento. bilang isang karapatan

Ang anumang sagabal o pagkabusabos humantong sa isang pagbawas sa ang halaga ng ang tinantyang object. Iyon ay, ang anumang mga paghihigpit sa mga karapatan ng pagmamay-ari - ay upang mabawasan ang mga presyo. Kung ang bagay ay tinatayang sa paghahambing na may maihahambing na mga bagay ay wala ng mga drawbacks, ang presyo, sa salungat, ay nagdaragdag.

Para sa kakayahang magamit ng mga karapatan sa paggamit ng lupa - ay hindi lamang ang step-down factor. Sa pagtatasa ng ang halaga ay napakahalaga, transfer pagmamay-ari ng lupa o ang karapatan upang ipaarkila, permanenteng paggamit. Ang huling dalawang mga patakaran mag-aplay sa pagpapababa ng mga kadahilanan. Ito ay napakahalaga, kung ang lupain ay may ilang mga limitasyon upang higit pang haharapin ang mga ito.

mga tuntunin ng pagbebenta

Ang ganitong kondisyon ay isinasaalang-alang, kung ang sinusuri object talagang may mga natatanging katangian ng mga benta.

Upang pagbaba factors ay kasama sa bangkarota, iyon ay, ang nagbebenta ay nag-aapura upang gumawa ng isang pagbili at pagbebenta transaksyon, dahil ang pagkakalantad oras ng object real estate market ay tiyak na nabawasan sa paghahambing na may katulad na mga bagay.

Ang pagtatasa ng makabuluhang impluwensiya at mga kaugnay na mga komunikasyon, mga samahan, ngunit upang suriin ang mga panganib ay mahirap.

Kung ang mamimili at nagbebenta ay may kaugnayan relasyon lease, at ito ay binalak upang tapusin ang kontrata ng sales pagitan ng mga ito, upang makatipid sa pagbabayad ng buwis, siyempre, ang tinantyang gastos ay mababa. Pagganyak sa kasong ito, ang isa - bilang ng mga partido sa transaksyon ay konektado sa pamamagitan ng iba pang mga relasyon sa mga di-market, samakatuwid, ang nagbebenta aktwal na lends sa mamimili. Ang ganitong sitwasyon, kung ang transaksyon ay sa mga tuntunin ng opsyon.

Upang dagdagan ang tinasang halaga ng residential real estate ay maaaring dalhin para makatanggap ng subsidies estado para sa infrastructure development. Ang laki ng mga di-umano'y katig lending ay tinutukoy mula sa pagkakaiba sa pagitan ng subsidized at market pagpapahiram.

kundisyon ng merkado

Upang ang minus side ay maaaring gamitin kung mayroong isang makabuluhang pagkakaiba sa pagitan ng merkado presyo ng mga katulad na mga katangian at mga eksperto.

Ang pagbabago ng pag-andar ay maaari ring kinuha sa account kapag pagtatasa, pati na ang mga epekto sa supply at demand.

estate Lokasyon ng site

Pisikal na salik (sa lupain)

Comparative diskarte sa pagsusuri ng lupa ay nagsasangkot ng pagtitipon na mga katangian ng ang bagay ng ari-arian:

• laki;
• ihubog;
• heolohiya;
• topographiya;
• na antas ng pagiging handa, iyon ay, kung clear ang lupa mga halaman, kung ang mga irregularities ay eliminated;
• Kalidad tagapagpahiwatig ng lupa.

Ang pinaka-kapansin-pansin ay ang pagkakaroon o kawalan ng mga burol o slopes, rock formations o ditches. Nang makahulugan, ang ilang kakayahan magpadala ng lupa, ang lakas, ang pagkakaroon ng ground water. Ito ay napakahalaga, kung may impormasyon tungkol sa mga posibleng pangyayari ng mineral. Kung ang impormasyon ay nakumpirma, ang lupain ay kinakailangan na magkaroon ng isang pasanin sa hinaharap.

Pangkalahatang mga katangian ng ang bagay na sinusuri

Market paghahambing diskarte - ang pag-aaral ng mga katangian na taasan ang halaga ng mga pasilidad. Kabilang dito ang:

• ang laki ng isang gusali o lugar;
• Mataas na gusali gusali;
• at ang pagkakaroon lugar ng mababa kagamitan;
• kisame taas.

Kahalaga ang materyal mula sa kung saan itinayo ang mga gusali, mas makabago at mas maaasahan ito ay, ang mas mataas ang halaga ng ari-arian. Huling ngunit hindi bababa sa gastos at ang kabuuang hitsura ng gusali, ang pagkakaroon ng pagkumpuni at madaling entry. Kung ang input mula sa bakuran, ito ay magiging isang hakbang-down factor.

Kakulangan ng maintenance - ito ay isang okasyon na amyendahan ang ulat ng pagtatasa. Kalkulasyon na ito ay ginawa sa ang halaga ng mga gastos ng pagkumpuni o pagpapanumbalik trabaho, nang isinasaalang-alang ang mga benepisyo na nakuha mula sa mga pamumuhunan na nagtatrabaho sa construction o pagkumpuni.

pang-ekonomiyang pwersa

Comparative diskarte sa real estate - ito ay isinasaalang-alang ang mga posibleng mga matitipid sa mga mapagkukunan ng enerhiya sa panahon ng operasyon. Ang pare-pareho ang pagtaas sa ang halaga ng mga utility ay gumagawa ng mga tao na patuloy na isipin ang tungkol sa pag-save at paggamit ng mga alternatibong pinagkukunan ng enerhiya.

Sa partikular, ang salik na ito ay mahalaga, kung ang object ay nakuha para sa karagdagang pag-arkila. Ang mas malaki ang ratio ng kita sa mga gastusin, na kung saan ay gagamitin para sa operasyon ng gusali o silid, ang mas maliit ang laki ng pagbabalik ng capital sa net kita mula sa rental ng real estate.

Nalalapat Ang kategoryang ito ay upang masukat ang presensya o kawalan ng metro, kung upang i-minimize ang pagkawala ng init kaganapan ay gaganapin.

iba pang mga tagapagpabatid

Pagsusuri ay nagsasangkot ng pagsasaalang-alang ng ang presensya o kawalan ng mga elemento ng serbisyo. Ang pinakasimpleng halimbawa - kung mayroong isang elevator sa bahay o hindi. Ang pagkakaroon ng isang kumpletong o bahagyang kawalan ng komunikasyon, mas konektado sa lokal na sistema. Kung masyadong maraming mga pagkukulang, ang pagwawasto ay isinasagawa pababa. Kuru-kuro ng ang real estate ay gaganapin pa rin para sa isang iba't ibang mga tagapagpahiwatig.

Ang mga yugto ng pag-areglo

Ang lahat ng mga kalkulasyon ay batay sa isang comparative diskarte ng open source impormasyon tungkol sa mga natupad kamakailan na may isang katulad na real estate transaksyon.

pagsusuri hakbang na ito:

1. Ang isang pag-aaral ng mga katulad na mga panukala sa partikular na real estate segment, pagkilala comparables na ipinagbili kamakailan.
2. Ang nakolektang impormasyon ay pinag-aralan ng isa-isa at bawat pangungusap ay ihinambing sa tinatayang real estate ari-arian.
3. katangian paghihiwalay pagpepresyo, mga susog sa ulat evaluation.

Reconciliation ng nababagay na mga presyo at kuru-kuro ng ang huling halaga ng comparative diskarte.

Bentahe comparative diskarte

Una sa lahat, ang paraan ginagawang posible upang ipakita ang mga opinyon lamang ng mga tipikal na mamimili at nagbebenta.

Paghahalaga ay makikita sa kasalukuyang mga presyo, nang isinasaalang pagbabago sa account sa pinansiyal na mga kondisyon, at kahit na implasyon. Pagsusuri ay palaging statically grawnded.

Upang pag-aralan ang mga tiyak na ari-arian, ito ay hindi kinakailangan upang malaman ang lahat ng real estate merkado, ngunit lamang katulad na bagay. Ang pamamaraan ay napaka-simple, na may maaasahang mga resulta.

... at disadvantages

• Ito ay medyo mahirap upang magtatag ang tunay na presyo.
• Kumpletuhin ang umaasa sa mga aktibidad at katatagan ng merkado ng real estate.
• Ang pagiging kumplikado ng data aarmonya, kung saan katulad na bagay ibang-iba sa mga tuntunin ng mga benta.

sa pagtatapos

Ang kakanyahan ng comparative diskarte sa pagsusuri ng real estate maunawaan ang parehong mga mamimili at nagbebenta. Ang pamamaraan ay nagpapahintulot sa mga partido upang galugarin ang real estate market at tiyakin na sila ay hindi mawawala. Ang pagtatasa ay maaaring batay sa na nakumpleto transaksyon o nag-aalok ng iba pang mga nagbebenta. Sa anumang kaso, ang comparative paraan - isang systematization at paghahambing ng data ng mga katulad na mga katangian. Ang pangunahing bagay na ang pagpili ng mga katulad na mga item para sa paghahambing kinuha sa account ang mga espesyal na o hindi pangkaraniwang mga kadahilanan, tulad ng mga banta ng collateral aagaw, mga pagbabago sa mga batas at regulasyon sa lokal na antas, o kabiguan upang sumunod sa mga utang kasunduan, ang pagkakaroon ng mga elemento ng pamimilit.