Civil Code sinigurado ng real estate

Ang mabilis na pag-unlad ng relasyon sa merkado sa Russia ay pinahintulutan na unti-unting mapalawak ang saklaw ng operasyon, tulad ng pangako ng real estate. Ano ang pamamaraan na ito? Paano maayos ang pag-aayos nito? Ang mga sagot sa mga ito at iba pang mga tanong ay ibibigay sa ibaba.

Pangako ng real estate: konsepto

Ang mga reporma sa ekonomiya ay isinasagawa nang isa-isa sa teritoryo ng Russian Federation. Ang merkado ay nagiging hindi matatag, at samakatuwid, higit pa at higit pa ang mga may utang ay hindi nakakatugon sa kanilang mga obligasyon sa isang napapanahong paraan. Sa sitwasyong ito, ang anumang tagapagpahiram ay nais na makatanggap ng maraming garantiya hangga't maaari. Bilang resulta, isang lohikal na tanong ang tungkol sa kung ano ang mga ito para sa mga garantiya. Paano upang ayusin at protektahan ang mga ito? Maraming mga pagpipilian dito. Ang isa sa mga ito ay dapat masabihan nang kaunti pa: ito ay isang pangako ng real estate.

Ang pangako ng di-natitirang ari-arian ay ang pinakamahalagang pamamaraan sa merkado. Tumutulong ito upang mapalakas ang aktibidad ng pamumuhunan sa lahat ng aspeto ng entrepreneurship nang may kinalaman. Bilang karagdagan, epektibo itong pinoprotektahan ang mga interes ng pinagkakautangan. Kasabay nito, ang mortgage ng real estate ay isang kasangkapan lamang na nakakatulong upang matugunan ang mga pangunahing pangangailangan ng pinagkakautangan.

Mahaba ang buong sibilisadong mundo ay matagal nang gumagamit at nagsasagawa ng isang kasunduan sa pautang na may pangako ng real estate. Russia ay hindi malayo sa likod, sa kabila ng katotohanan na may isang mataas na kumplikado at haba ng pagproseso ng pamamaraan. Sa parehong oras ang mga nagpapautang ay may napakahusay na mortgage ng real estate. Narito ang ilang mga kadahilanan:

• Ang presyo ng real estate ay lumalaki sa oras;
• Ang presyo ng hindi mababaw na ari-arian ay napakataas, at may panganib ng pagkawala nito;
• Real estate ay maaaring bahagya nawala o mawawala sa isang lugar.

Ang konsepto ng isang mortgage

Kung ito ay dumating sa pang-ekonomiyang globo, pagkatapos ng isang pautang na nakuha sa pamamagitan ng real estate ay tinatawag na isang mortgage. Mayroong dalawang pangunahing konsepto ng mortgage:

• Mortgage relationship. Ito ang pangako ng real estate (lupa, bahay, apartment, atbp.), Ang layunin nito ay kumuha ng pautang mula sa isang tagapagpahiram (pautang).
• Mortgage bilang isang seguridad. Sa kasong ito kami ay nagsasalita tungkol sa isang espesyal na mortgage - isang instrumento ng utang na nakakatugon sa mga karapatan ng nagpautang sa ari-arian na collateralized.

Sa sandaling ito sa Russia, mayroong dalawang panukalang batas na kumokontrol sa mga aksyon na may mortgaged na real estate. Ang unang batas ay ang Pederal na Batas "Sa Pangako ng Hindi Maariang Ari-arian", ang ikalawa ay ang Batas "Sa Mortgage". Ang parehong mga dokumento ay tumutukoy sa pangangailangan na sumunod sa ilang mga regulasyon na inireseta sa kasunduan sa pautang o sa pagkuha. Kabilang sa mga pasilidad na ito ang upa, kawalan ng pagiging sanhi ng pinsala sa ari-arian, pamamaraan para sa pagbili at pagbebenta, atbp. Ang mga pangunahing elemento na maaaring kasangkot sa kasunduan sa mortgage ay ipinahiwatig din. Kabilang dito ang iba't ibang mga negosyo, lupain, apartment o bahay, mga garahe, pati na rin ang mga barko (dagat o hangin).

Ito ay nagkakahalaga ng pagbanggit tungkol sa mga pangunahing katangian ng mga relasyon sa sahod ng mortgage. Ang Kodigo ng Sibil ng Russian Federation, ang Pederal na Batas "Sa Pangako ng Hindi Maariang Ari-arian", gayundin ang mga batas sa mga pagkakasangla, i-highlight ang sumusunod na mga punto:

• Ito ay kinikilala bilang isang mortgage (bilang isang legal na relasyon) isang pangako ng ari-arian.
• Ang pautang para sa mortgage system ay ibinibigay para sa isang malinaw na tinukoy na panahon - karaniwan ay mula 15 hanggang 35 taon.
• Ang pangako ng di-natitirang ari-arian ng may utang ay dapat na umiiral sa buong panahon ng mortgage.
• Ang buong proseso ng pag-aaring ari-arian ay dapat na pormal na batay sa karapatan ng seguridad (Civil Code ng Russian Federation).
• Ang buong pamamaraan ng mortgage ay isinasagawa ng mga espesyal na bangko na nag-specialize sa mga mortgage.

Kasunduan sa paninindigan ng real estate

Ano ang dapat isama sa isang kasunduan sa pautang sa isang pangako ng real estate? Ang sagot sa tanong na ito ay maibibigay muli sa pamamagitan ng Russian Civil Code.

Ang mortgage bank ay mag-uugnay sa utang sa mamamayan. Ang lahat ng kinakailangang dokumento ng mortgage ay nakumpleto, kabilang ang pinakamahalagang dokumento - isang pangako ng ari-arian. Ang unang bagay na dapat tandaan ay ang paksa ng dokumento. Ang paksa ay maaaring anumang di-matitinag na ari-arian, legal na inisyu at naaayon sa lahat ng mga item ng Kodigong Sibil ng Rusya. Ang paninindigan ng real estate, bukod sa iba pang mga bagay, ay nagsasangkot ng mga espesyal na pamamaraan ng pagsusuri. Pinag-uusapan natin ang tungkol sa mga bagay na ipinasok sa kontrata, na dapat magkaroon ng espesyal na pagtatasa sa pananalapi. Dahil dito, ang mga pasilidad ay likido. Ang huling bagay na nagkakahalaga ng pagpuna dito ay ang pangangailangan para sa pare-parehong pang-ekonomiyang pangangasiwa ng borrower.

Sa sandaling matapos ang kontrata at magsimulang kumilos, magiging imposible na gumawa ng mga pagbabago dito. Ang isang katulad na patakaran ay itinatag ng Batas tungkol sa Immovable Property Pledge, pati na rin ng isang espesyal na komite ng kredito. Kasabay nito, ang dokumento ay maaaring bahagyang nagbago sa panahon ng pagpoproseso. Upang gawin ito, kailangan mong gumuhit ng isang espesyal na kasunduan (ang mga detalye ay ipagkakaloob mismo ng komite ng kredito).

Ang kontrata ay dapat gawin sa apat na mga kopya: para sa bank, notaryo, pledgor at iba pang mga awtoridad sa pagpaparehistro. Sa wakas, ang nilalaman ng dokumento ay dapat magmukhang ganito:

• Impormasyon tungkol sa ari-arian na nasa ilalim ng seguridad;
• Pagsusuri ng ari-arian;
• Mga tuntunin, presyo, laki ng pagganap;
• Impormasyon tungkol sa may utang at sa pinagkakautangan;
• Impormasyon tungkol sa karagdagang paggamit ng pinaghirapan na bagay.

Sa oras na makumpleto ang pagpaparehistro ng kontrata, ang mga legal na relasyon sa mortgage ay magkakabisa.

Ang batas sa pangako sa anyo ng real estate

Ang batas ng Russia sa araw na ito ay tumutukoy sa lahat ng kinakailangang probisyon, regulasyon at alituntunin na may kaugnayan sa sistema ng collateral. Ang lahat ng mga nuances ay kinokontrol pareho sa Civil Code at sa iba't ibang mga pederal na batas at batas. Ayon sa Bahagi 4 ng Artikulo 15 ng Konstitusyon ng Russian Federation, sa kaganapan ng posibleng mga kontradiksyon sa pagitan ng batas ng Russia at mga internasyonal na kasunduan, ang mga internasyonal na kasunduan ay magiging prayoridad.

Dapat na naglalaman ng batas ang isang indikasyon ng simula ng pagpapatakbo ng isang obligasyon. Bilang karagdagan, ang pangunahing ari-arian na nasa ilalim ng collateral ay dapat na malinaw na nakalista. Sa kaso ng pagpapautang sa mortgage, ito ay, bilang isang patakaran, anumang uri ng ari-arian na maaaring alienated alinsunod sa kasalukuyang batas. Ang ari-arian na nasa pangkat (karaniwan) na pagmamay-ari ay maaaring ilipat sa piyansa lamang sa pahintulot ng lahat ng mga may-ari nito.

Ang Sibil na Kodigo ng Russian Federation ay nagsasabi na posible upang masiyahan ang mga claim ng pinagkakautangan lamang ng isang desisyon ng hukuman, pati na rin ang buong pagbabayad ng utang sa buong halaga ng pangako. Dapat din itong bantayan na may isang nakabahaging pangako, ang pagbawi mula sa may utang ay maisasagawa lamang sa isang pamamaraan ng panghukuman. Kasama rin dito ang mga kaso kung saan ang lokasyon ng may utang ay hindi naitatag: sa kasong ito, ang nagpapautang ay nagpapadala ng paunawa sa korte, at sinisimulan ng mga kaugnay na awtoridad ang mga operasyon sa paghahanap.

Ang huling bagay na nagkakahalaga ng pagpuna dito ay ang posibilidad ng isang pagsubok para sa magkabilang panig ng kasunduan. Ang mga dahilan para sa mga ito ay maaaring maging ibang-iba: halimbawa, kung ang termino ng mortgage ng hindi matinag na ari-arian ay nag-expire, may mga problema sa dokumentasyon, atbp.

Mga kinakailangan para sa seguridad

Ang pagtatapos ng isang kasunduan sa isang paninirahan sa real estate sa pagitan ng mga indibidwal ay palaging isang espesyal na kaso ng isang kontrata ng mortgage. Ang nasabing dokumento ay upang matiyak ang katuparan ng mga obligasyon sa ilalim ng anumang transaksyon. Kadalasan ito ay isang kasunduan sa pautang. Ano ang hitsura ng buong pamamaraan na ito? Kadalasan sa ganitong paraan:

• Dalawang mamamayan ang pumasok sa isang kasunduan sa pautang pagkatapos matanggap ang isa sa kanila ng isang tiyak na halaga ng pera.
• Ang may utang ay nagbibigay sa nagpautang ng isang pangako sa anyo ng real estate.
• Sa katapusan, ang utang ay nagbabalik, o ang pinagkakautangan ay nakakakuha ng pagreretiro sa mortgaged na ari-arian.

Kung ito ay dumating sa mga legal na entidad, pagkatapos ito ay nagkakahalaga ng paglipat mula sa mortgage "balangkas". Dito, ang isang transaksyon sa pananalapi, isang tiyak na uri ng ari-arian, atbp., Ay maaaring kumilos bilang isang mapagkukunan. Dapat itong agad na mapansin na ang kasunduan sa kasunduan sa real estate sa pagitan ng mga legal na entity ay laging naiiba lamang sa halaga ng pagpaparehistro ng estado. Samakatuwid, sa 2017 isang indibidwal ay magbibigay ng 2 libong rubles. Ngunit ang rehistrasyon ng legal na entity ng isang pangako ng real estate (tungkulin ng estado) ay nagkakahalaga ng halos 23 libong rubles.

Mga kinakailangan para sa mortgaged na ari-arian na para sa pisikal, na para sa mga legal na entity ay halos palaging pareho. Narito ang mga sumusunod na puntos:

• Ang ari-arian na nasa ilalim ng collateral ay nagbibigay sa nagpautang ang karapatang tumanggap sa isang napapanahong paraan ang pagbabayad ng utang mula sa mga kita na nalikha sa pamamagitan ng pagbebenta ng collateral.
• Ang isang pangako ay maaaring ibigay ng isang ikatlong partido na hindi direktang kasangkot sa kontrata. Gayunpaman, dapat masiguro ng taong ito ang pagganap ng kanyang mga obligasyon bilang isang borrower.
• Ang pagmamay-ari at paggamit ng pledged property ay isinasagawa lamang ng borrower.

Pagbawi ng mortgaged na ari-arian

Ang impormasyon tungkol sa pangako ng di-natitirang ari-arian, na binanggit sa itaas, ay nagpapahiwatig ng posibilidad ng nagbabayad ng mortgage na mabawi ang ari-arian sa ilalim ng seguridad. Ngayon ay karapat-dapat na ilarawan ang sitwasyong ito nang mas detalyado.

Ang unang bagay na nagkakahalaga ng noting ay ang karapatan ng pinagkakautangan na mabawi sa pamamagitan ng parehong panghukuman at ekstrahudisyal na mga pamamaraan. Sa anumang kaso, ang mga batayan para sa pagkolekta sa parehong mga kaso ay magkapareho. Kabilang dito ang mga sumusunod na sitwasyon:

• Pagkabigo ng may utang (mortgagor) ng mga obligasyon nito sa loob ng itinakdang mga limitasyon ng panahon o hindi kumpleto na katuparan ng mga obligasyon nito.
• Kung ang debtor ay hindi nagpapaalam sa pangako ng pag-aari ng paksa ng pangako ng mga ikatlong partido (ito ay, halimbawa, renta, lifelong o namamana, easement, atbp.). Sa prinsipyo, kung ang debtor ay hindi itinuturing na kinakailangang ipaalam sa isang mahalagang pinagkakautangan ng isang bagay, tago ang isang sandali, ang may karapatan ay upang simulan ang proseso ng legal na pagbawi.
• Kung ang may utang ay lumabag sa anumang panuntunan sa paggamit ng ari-arian, hindi kinuha ang mga kinakailangang hakbang upang mapanatili ito; Kung may panganib na mawalan ng paksa ng pagmamay-ari ng relasyon - tiyak dahil sa tagapangalaga.

Tulad ng nabanggit na, ang tagapangasiwa ay maaaring magsimula ng pagbawi sa isang ekstrahudisyal na paraan. Gayunpaman, sa kasong ito ay pinag-uusapan natin ang kasunduan sa isang kasunduan sa real estate sa pagitan ng mga legal na entity. Ang isang pisikal na tao ay dapat mag-aplay sa mga korte (bilang isang patakaran, sa korte ng distrito sa lokasyon ng ari-arian). Tanging sa kasong ito ang prinsipyo ng eksklusibong hurisdiksyon, na naayos sa Code of Civil Procedure ng Russian Federation, ay mahigpit na sundin.

Mga pamamaraan ng pagreretiro

Ang hukuman ng distrito, na kinukuha ang kinakailangang dokumentasyon, ay gumagawa ng naaangkop na desisyon upang mabawi ang pinaghirapan na ari-arian. Ang mga sumusunod na punto ay dapat na malinaw na maipakita sa desisyon na ito:

• Ang halaga na utang ng may utang sa pangako nito.
• Ang buong pagkakakilanlan ng hindi matitinag na ari-arian na ibinigay sa piyansa, na ipinapataw (ito ang address, numero ng kadastral, lugar, pagpaparehistro ng estado ng kasunduan sa paninirahan sa real estate, atbp.).
• Ang pamamaraan para sa pagpapatupad ng mortgaged na ari-arian.
• Ang minimum na paunang presyo ng koleksyon.
• Isang listahan ng mga pamamaraan at mga hakbang na nagbibigay-daan sa iyo upang panatilihin ang real estate o epektibong pag-uugali ng kalakalan.

Maaari bang bigyan ng hukuman ang isang may utang? Ang sagot ay oo. Ang pagkaantala ay maaaring maging isang maximum na isang taon. Kasabay nito, ang paninindigan ay hindi dapat sa anumang paraan na may kaugnayan sa aktibidad ng entrepreneurial ng may utang. Sa panahon ng pagkaantala, ang tagapangasiwa ay magagawang matupad ang lahat ng kanyang mga obligasyon bilang isang may utang: bayaran ang utang, interes at parusa (na, sa pamamagitan ng daan, ay magkakaroon lamang ng maipon sa panahon ng biyaya). Hindi maaaring ipagkaloob ang pagtatanggol kung ang pinagkakautangan ay nasa isang namimighati na sitwasyon sa pananalapi o sa kaganapan na ang isa sa mga partido sa kontrata ay nagpahayag ng sarili na bangkarote.

Ito ay nagkakahalaga ng pagbanggit sa mga pangunahing dahilan kung bakit maaaring tanggihan ng korte na mangolekta ng isang may-ari ng pangako. Kabilang dito ang mga sumusunod na kaso:

• Ang halaga ng overdue obligasyon ay mas mababa sa limang porsiyento ng kabuuang halaga ng ari-arian na ipinangako.
• Ang pagkaantala ay mas mababa sa tatlong buwan.

At ano ang ekstrahudisyal na proseso ng foreclosure? Ang paggamit nito ay posible lamang sa mga sumusunod na kaso:

• Ang mga partido ay nag-sign ng isang notarial na pangako ng real estate.
• Ang pagpapatupad ng nakapangako na ari-arian ay isinasagawa ng notaryo, hindi ang hukuman.

Ang isang extrahudicial na proseso ng foreclosure ay hindi pinapayagan sa mga sumusunod na kaso:

• Ang may-ari ng pinaghirapan na ari-arian ay isang indibidwal;
• Walang makahanap ng may utang;
• Maraming mga kontrata ng mortgage ang inilabas;
• Ang real estate ay na-mortgaged sa ilang pawnbrokers;
• Ang paksa ng pangako ay isang lupang agrikultural na lupa;
• Ang paksa ng pangako ay isang asset ng kultura.

Pangako ng lupa

Ang mga batas ng estado ng Russian Federation na walang pasubali anumang real estate - maging isang bahay, istraktura o isang gusali - ay dapat na ipinangako lamang kasama ng isang lagay ng lupa. Siyempre, kinakailangan para sa buong pagmamay-ari ng lupain ng pinagkakautangan, kung ang ari-arian ay "tumagas" mula sa may utang. Sa kasong ito, may karapatan sa tinatawag na "limitadong paggamit" ng mortgagor na bahagi ng lupa na ibinigay para sa servicing ng tagapangasiwa (pinagkakautangan). Ngunit para dito, ang may utang ay obligadong hikayatin ang pinagkakautangan na isama sa kontrata ang ilang mga lupain lamang.

Sa sitwasyong ito, huwag mag-alala at mga nangungupahan: lahat sila ay may ganap na mga karapatan sa pagmamay-ari matapos ang buong paglipat ng mortgaged na ari-arian sa tagapagpahiram.

Mortgage sa lupa

Kinakailangan, sa wakas, upang i-on ang Pederal na Batas Numero 102 "Sa Mortgage", lalo, sa ikasiyam na kabanata. Ang impormasyong ibinigay sa draft na batas na ito ay makakatulong upang lumikha ng pinaka kumpletong at kumpletong larawan ng collateral legal na relasyon.

Artikulo 62 ay nagsasalaysay tungkol sa isang bilang ng mga teritoryal na mga site na kumikilos bilang isang paksa ng mga relasyon sa sahod ng mortgage. Kaya, kami ay pakikipag-usap, sa partikular, tungkol sa mga plots na pag-aari ng mga munisipal o pederal na awtoridad ng estado. Ang mga naturang teritoryo ay kinikilala bilang mga paksa ng pangako legal na relasyon lamang sa pahintulot ng mga lokal na mga awtoridad sa sariling pamahalaan.

At kapag ang pagbibigay ng pautang laban sa real estate ay imposible? Artikulo 63 ay nagbanggit bilang isang halimbawa ng isang bilang ng mga plots ng lupa na hindi napapailalim sa mga relasyon sa mortgage. Ang mga ito ay anumang mga teritoryo ng estado o munisipyo (isang pagbubukod ay ibinibigay sa Artikulo 62). Bilang karagdagan, ang mga paksa ng mga relasyon sa mortgage ay hindi maaaring kumilos bilang mga lugar na ang lugar ay mas mababa kaysa sa pinakamababang batas.

Inilalaan ng Artikulo 65 ang posibilidad na magtayo ng iba't ibang uri ng gusali, istraktura o gusali sa teritoryo na ipinangako ng pledgor. Kaya, ang may utang ay may karapatan na gawin ang kanyang nais sa teritoryo na ipinangako, ngunit kung ang ganito ay hindi ipinagbabawal ng nasabing kontrata. Ngunit mayroong isang mahalagang karagdagan. Kaya, kung ang mortgagor ay magtatayo ng isang bagay sa mortgaged area na makabuluhang makapipigil sa pinagkakautangan, ang huli ay may karapatan na humingi ng mga pagbabago sa kasunduan sa pag-mortgage.

Tumatanggap ng passive income

Sa itaas, ang mga pangunahing punto ay ipinahiwatig, kapag sa tulong ng mga mamamayan ng mortgaged na ari-arian ay nakakakuha ng pagkakataong makatanggap ng passive income. Ngayon ay karapat-dapat na ilarawan ang gayong mga sitwasyon ng kaunti pa.

Ang pinaka-popular na bersyon ng mga kita mula sa foreclosures - ay upang umarkila. Ngunit narito ito ay lubhang mahalaga upang matiyak na ang upa na natanggap ay maaaring ganap na masakop ang mortgage, mga buwis at pagpapanatili ng mga gastos. Huwag kalimutan na sa dulo ay dapat manatili pa rin at kita. Paano sa paglaki sa naturang mga kundisyon? Still, ang sitwasyon ay lubhang mahirap. Ang pinakamahusay na opsyon dito ay ang disenyo ng mortgages. pamamaraan na ito ay nagbibigay-daan sa masyado taasan ang bilang ng mga pamumuhunan; Sa kasong ito, gayunpaman, lumago at kita. Kung ang halaga ng mga pagtaas ng investment - na humiram ng pera para sa isang mortgage, ang isang karagdagang ari-arian ay nakuha. Sa hinaharap, maaari mong taasan at ang laki ng kanilang sariling mga kontribusyon. Ang problema dito ay maaaring maging isa lamang - ". Masyadong malayo" ang kakayahan upang makakuha ng matangay at Kaya, kailangan mong tama bilangin ang lahat ng mga pagpipilian at mga panganib. Still, ang pagkakataon upang pumunta sinira pamumuhunan sa real estate sa naturang sitwasyon ay napaka mahusay. Lalo na masamang mga bagay sa pagbagsak gastos ng mortgage pamumuhunan. Sa kasong ito, ang mga utang magsimulang lumago makabuluhang, at ito ay nailantad sa mga panganib ng paglampas sa ang halaga ng itinalaga mortgages.

Ano ang konklusyon ay maaaring gawin dito? Trabaho sa produksyon ng passive income sa foreclosures ay lubhang masalimuot at malaking-malaki. Kasangkutin sa naturang ay maaari lamang maging talagang masigasig, napaka-disiplinado at matiyaga tao.