Pagtatalaga ng mga apartments sa bagong gusali - ano ito? Kalamangan at kahinaan ng pagkuha ng mga bagong pabahay sa ilalim ng kontrata ng assignment

Isa sa mga pinaka-popular na mga paraan ng pamumuhunan sa real estate market - ang assignment ng mga apartments sa bagong gusali. Ano ito - Naiintindihan ng hindi lahat ng tao, at madalas na isang baguhan ay hindi nais na gulo dito. Ayon sa mga istatistika, halos ang ikalimang ng lahat ng mga bahay sa ilalim ng konstruksiyon ay naibenta sa ilalim scheme na ito. Ano ang mga pangunahing mga pakinabang at disadvantages ng mga transaksyon? Ano ang mamimili ay nasa panganib?

Pagtatalaga ng mga apartments sa bagong gusali: ano ito?

Assignment - isang kontrata para sa paglipat ng mga karapatan sa ari-arian sa isang third party. Ang transaksiyon ay maaari hanggang sa petsa ng komisyon ng estado, kung saan mga dokumento ng pamagat sa lugar sa isang gusali ay hindi pa umiiral. Ang isang mamumuhunan na bumili ng isang bahay sa isang bagong gusali sa isang construction company transfer karapatan nito sa ari-arian ng iba pang mga natural na mga tao para sa isang fee. Karaniwan, ang mga mamumuhunan na natatanggap ang transaksyon 10-90% return on namuhunan ng pera sa bagong gusali. Bagong kalahok ng shared konstruksiyon ding mailipat ang mga karapatan at obligasyon sa harap ng nag-develop.

Ang pagtatalaga ng mga karapatan ari-arian sa isang apartment sa bagong gusali ay maaaring natupad sa dalawang paraan:

• Ayon sa kasunduan kontrol (nagbebenta repays utang sa nag-develop at mga pondo ng mamimili, ay maaaring natupad ang transaksyon sa ilang mga beses sa isang aspeto ng real estate);
• Sa ilalim ng isang paunang kontrata (hindi napapailalim sa estado pagpaparehistro, nagtatatag sa kanan ng nagbebenta at bumibili upang magsagawa ng mga transaksyon sa hinaharap).

Disbursement ay tumatagal ng lugar sa pamamagitan ng mutual na kasunduan.

Paano upang magbenta ng apartment sa gusali sa assignment: Phases

Kontrata ng assignment napupunta sa pamamagitan ng apat na yugto ng pagpoproseso:

1. Sinusuri ng nag-develop dokumentasyon:

• charter ng kumpanya;
• Memorandum of Association;
• sertipiko ng estado pagpaparehistro at nakarehistro sa Federal Tax Serbisyo;
• Pinahihintulutan ng para sa konstruksiyon;
• proyekto deklarasyon;
• mga dokumento na nagkukumpirma sa pagpopondo.

2. Ang nagbebenta informs tungkol sa mga intensyon upang magbenta ng ari-arian sa nag-develop, at pagkatapos ay dapat kumuha ng pahintulot mula sa kanya sa pamamagitan ng sulat, pati na rin mga dokumento na nagkukumpirma sa kawalan ng pinansiyal na obligasyon sa firm. nangangailangan din ng isang notarized pahintulot ng asawa upang magbenta ng ari-arian, resolution ng isang credit institusyon (kung pabahay binili sa mortgage), isang Extract mula sa rehistro sa isang living space. Mamimili ay dapat kumuha ng notarized pahintulot ng asawa at kumilos sa bangko at ang mga mortgage kontrata para sa pagkakaloob ng mga pautang sa pabahay (na may isang mortgage).

3. Panatilihin ang isang kompromiso kasunduan mismo. Gawing posible na magkaroon ng nag-develop sa real estate opisina o sa isang abogado.

4. May isang paglipat ng estado pagpaparehistro ng kontrata sa division Rosreestra.

Ito ay posible assignment ng mortgage

Ang kasalukuyang Russian batas stipulates na ang pagtatalaga ng mortgage at apartment sa isang bagong gusali maaari. Sa katapusang ito, ang nagbebenta na kailangan upang makuha ang nakasulat na pahintulot ng credit institusyon, tulad ng ito transfer nito pinansiyal na obligasyon sa mamimili ng buo. Kaya, ang mga mamimili ay sumang-ayon na sumunod sa lahat ng mga kondisyon ng kasunduan loan. Sa yugtong ito, kailangan mong maingat na suriin ang mga kontrata ng mortgage lending, pati na ang bangko ay may karapatan na gumawa ng mga pagbabago sa inyong sarili.

buwis

Ayon sa Tax Code, matapos ang takdang-aralin na naganap sa isang apartment building, isang buwis na 13% ay dapat na binabayaran ng nagbebenta. Ang kabawasan na ito ay ginawa mula sa ang halaga ng kita - ang pagkakaiba sa pagitan ng mga nalikom at ang orihinal na halaga ng bahay. Sa katapusang ito, ang nagbebenta ay dapat isumite sa Department of Tax Inspection Pahayag sa anyo 3NDFL.

Halimbawa, kung ang apartment ay binili para sa 1000000, at ibinebenta sa ilalim ng kasunduan para sa paglilipat ng 2000000, ang halaga ng kabawasan sa buwis ay halaga sa 130,000.

Kung ang mamimili ay nais upang makakuha ng isang bawas sa buwis para sa pagbili ng real estate, kailangan niyang humingi ng nagbebenta ng isang resibo para sa pagbabayad ng buwis.

goodies

Ang parehong nagbebenta at bumibili ng benepisyo pagkatapos ng assignment ay ginawa sa gusali apartment. Ano ang mga benepisyo?

Ang nagbebenta ay gumagawa ng isang tubo mula sa pagbebenta. Bukod dito, ang laki nito ay maaaring maging makabuluhang mas mababa sa halaga na orihinal na invested.

Benepisyo para sa mga customer:

• Mababang gastos sa paghahambing sa isang handa na pabahay.
• Ang posibilidad ng mga indibidwal na pagpaplano.
• Binili legal na malinis na apartment.

cons

Sa kabila ng katotohanan na ang paglipat ng mga karapatan sa apartment sa isang bagong gusali - isa sa mga pinaka-popular na mga deal sa real estate market, ito ay mapanganib pa rin. Kabilang sa mga pangunahing mga panganib ng release:

• Ang bangkarota ng kumpanya construction.
• Pagkansela ng kasunduan pagtatalaga.
• Dual sale.
• Nagbebenta ay hindi abisuhan ang nag-develop ng pagtatalaga.

Kami ngayon ay isaalang-alang ang mga puntong ito nang mas detalyado.

konstruksiyon kumpanya sa bangkarota

Sa panahon ng panahon, binibilang mula sa sandali ng estado pagpaparehistro ng PO sa pag-sign ng pagkilos ng paglilipat ng bahay sa operasyon, may hawak ng interes ay maaaring maglipat ng kanilang mga karapatan sa ari-arian. Ang pangunahing dahilan para sa assignment ay isang paglabag sa nag-develop ng kalidad na mga pamantayan at ang paulit-ulit na pagpapaliban ng construction. Karaniwan, ang mga pangyayari ay dahil sa ang hapay ng nag-develop ng nakaplanong.

Matapos ang paunang interes holders ay magbibigay ng karapatan sa pabahay sa bagong gusali, ang responsibilidad sa harap ng bagong miyembro ng POs ay makitid ang isip ng eksklusibo nag-develop. Kung nag-develop ay lumalabag sa mga POs at hindi maisagawa ang kanyang obligasyon, pagwawakas ng kontrata ng pagtatalaga ay hindi posible. New interes holders ay darating sa paglilitis na direkta sa nag-develop.

Paunang mga kalahok sa ang konstruksiyon ay maaaring maging responsable para sa tagabuo ng kontrata, lamang kapag siya ay tumatagal sa lagak. Deal na may mga garantiya ay lubhang bihirang.

Pagkansela ng kasunduan assignment

Assignment para sa pagbili ng isang apartment sa isang bagong gusali ay hindi dapat sumalungat sa kaugalian ng mga umiiral na batas at kontrata sa paglahok sa magkasanib na construction. Assignment na kasunduan ay maaaring kinikilala bilang walang bisa sa mga sumusunod na sitwasyon:

• Paunang interes may hawak nabigo upang sumunod sa mga obligasyon sa pananalapi sa nag-develop at ang bangko.
• Walang nakasulat na pahintulot ay natamo mula sa kumpanya construction.
• Nakatanggap kami ng nakasulat na pahintulot mula sa bangko kung pabahay binili sa tulong ng credit.

Sa pagkakaroon ng hindi bababa sa isa sa mga item sa itaas ng kontrata ng pagtatalaga ay hindi wasto. Ayon sa article 390 ng Civil Code, ang responsibilidad para sa pagtatapos ng isang di-wastong kontrata ay bumaba ganap na sa orihinal na kalahok DDU. Siya ay nagpapasalamat sa magbayad ng pera ililipat sa kanya, at upang bayaran ang interes at ibabalik ang bayad sa defrauded real estate mamumuhunan pagkalugi.

dual sale

Noong 2011, ang isang resolution naipasa ayon sa kung saan ang lahat ng mga POs ay napapailalim sa sapilitan estado registration. Sa kasamaang palad, ang Russian batas sa larangan ng participatory konstruksiyon ay malayo mula sa perpekto. Sa partikular, mayroong isang panganib ng double benta sa pagtatalaga ng mga apartments sa mga gusali under construction.

Sa pagsasagawa, madalas na may mga kaso kung saan walang prinsipyo sellers ipinasok sa isang kasunduan sa ang pagtatalaga ng maramihang mga customer nang sabay-sabay. Nangyayari ito dahil ang mga paunang kontrata ng benta, ang pagpaparehistro ng kung saan Rosreestra ay hindi isang paunang kinakailangan. Pagmamay-ari judicially na kinikilala para sa pinaglipatan kung sino ang unang naka-sign isang kontrata sa nagbebenta. Maglipat ng pera sa nagbebenta ay dapat na lamang matapos ang estado pagpaparehistro ng PO.

Ang nagbebenta ay hindi abisuhan ang nag-develop

Ang nagbebenta ay dapat kumuha ng nakasulat na pahintulot mula sa nag-develop upang magbenta ng apartment. Kung hindi man, ang bagong may-hawak ng interes ay magdusa pagkalugi na may kaugnayan sa panganib na ito, kabilang ang kawalan ng kakayahan na mabawi mula sa pagkalugi tagabuo ng hanggang sa ang pagkansela ng POs.

Halimbawa, kung ang mga bagong may-hawak ng interes sa mga korte nais na mabawi sa ang konstruksiyon ng isang parusa para sa mga pagkaantala sa paglagay sa operasyon, ito ay tinanggihan.

Contesting ang kontrata sa hukuman

Sa pamamagitan ng desisyon ng Court of pisikal at legal na tao ay maaaring ituring bagsak ang negosyo o bangkarota. Sa kasong ito, ang lahat ng mga transaksyon na may kaugnayan sa ang isyu ng pagbili at pagkuha ng hindi matinag ari-arian ay kinikilala na walang bisa sa loob ng dalawang mga kaso:

• Kapag ang kontrata ng pagbebenta tinukoy na sadyang understated presyo.
• Ang transaksiyon ay nagagawa sa mas mababa sa 12 buwan bago ang simula ng pagsubok sa bangkarota.

Sa panghukuman kasanayan, mayroong mga kaso na ang parehong lugar ay naibenta sa ilalim ng kontrata assignment ilang beses. Kasunod, ang konstruksiyon ng isang bagong kalahok nagbabayad para sa mga binili ari-arian. Paunang interes may hawak inilunsad ang proseso ng bangkarota, at ang transaksyon ay pinawawalang-bisa. Kaya, ang mga bagong equity holders ay hindi lamang walang ang coveted pabahay, ngunit walang ang pera na ginugol sa apartment.

Single center assignment

Sa St Petersburg at Leningrad rehiyon doon ay isang pinasadyang mga ahensya - ang United Center pagtatalaga. Apartments sa gusali mas kaakit-akit sa mga potensyal na mamimili, sa halip na pangalawang tahanan. Sa karagdagan, ang takdang-aralin - isang halip kumplikado at oras-ubos na proseso na nangangailangan ng tumpak na kaalaman sa batas.

Ang Center ng mga espesyalista ay may malawak na karanasan sa mga transaksyon ng kompromiso kontrata. Ang ahensiya ay din ay may sariling database ng mga napatunayan na mga ari-arian na halos tinitiyak ang legal na kadalisayan ng transaksyon.

Isa sa mga pinaka mapanganib, ngunit ang pinaka-naa-access na paraan ng pagkuha ng real estate - pagtatalaga ng mga apartments sa bagong gusali. Anong uri ng pakikitungo? Sa ilalim ng isang assignment ay tumutukoy sa paglipat ng pagpaparehistro ng mga karapatan sa ari-arian mula sa mga kalahok shared konstruksiyon sa isang third party. Ang ganitong uri ng transaksyon ay hindi maikakaila bentahe, ngunit maraming mga drawbacks. Upang maiwasan ang mga problema sa real estate sa hinaharap, dapat pagkatiwalaan transaksyon suporta ng mga kwalipikadong abugado. Sa Russia mayroon lamang isang dalubhasang ahensiya sa singil ng mga naturang gawain - United Center Takdang Aralin.