Ang halaga sa pamilihan ng lupa. Kadastre at market halaga

Kadastre at market halaga ng lupain - ng dalawang konsepto na mahalaga upang malaman upang tumutok sa mga benta. Ang unang uri nagpapahayag ng presyo ng mga regulasyon ng lupa, na kung saan ay kinakalkula ayon sa lokasyon at kategorya lupain. Ito ay ginagamit bilang isang regulator ng relasyon lupain ng lease at benta transaksyon, pati na rin ang para sa pagkalkula ng halaga ng buwis na dapat bayaran sa estado. Kadastre at lupa market halaga ng isang ay tinasa ng hindi bababa sa isang beses sa bawat limang taon. Ang data ay nakuha sa batayan ng ganitong pagtasa ay dapat na ginawa sa estado real estate kadastre pinapanatili ng Federal Serbisyo para sa Pagpaparehistro ng Estado, kadastre at Kartograpya.

Ang ugnayan ng mga konsepto

Ibinigay hindi lamang sa ang Russian batas nasa kadastre halaga, ngunit din ng regulasyon, at market. karaniwang ay ginagamit sa mga kaso kung ito ay hindi nagawa sa pamamagitan ng ang kahulugan ng lupain. Kinakalkula ito sa isang bilang ng mga kaso, na itinakda ng batas: ang pagtanggap ng mga pautang sa bangko sa ilalim ng pangako ng lupa, ang pagtubos sa lupain munisipyo at estado at sa ibang mga kaso. Ang pagkalkula ng ang halaga ng lupa sa kasong ito ay karaniwang tinukoy bilang 200 beses ang lupain na rate ng buwis per square meter ng lupa na lugar, ay kinakalkula sa batayan ng ang target na destination, ito ay tumatagal sa account ng pag-multiply kadahilanan hindi isinasaalang-alang ang mga benepisyo ng buwis.

Bawat taon, mga lokal na awtoridad itakda ang halaga ng lupa na kinikilala ng regulasyon, na kung saan maaaring mag-iba sa loob ng 25%. Ang halaga sa pamilihan ng lupa ay karaniwang 25% mas mataas kaysa sa normatibo. Isang dokumento na nagsisilbing bilang katibayan ng ang standard na presyo para sa isang partikular na lugar, mangyaring makipag-ugnay sa iyong lungsod o distrito ng komite sa pamamahala ng lupa at mga mapagkukunan lupa.

Mga tampok

Ang halaga sa pamilihan ng lupa ay karaniwang tinutukoy depende sa mga kadahilanan tulad ng market demand at supply ng sa lupa ng isang tiyak na kategorya sa isang partikular na rehiyon sa kasalukuyang oras. Sa laki hindi ito dapat lumampas sa malamang na antas ng presyo ng mga katulad na lugar ng pagbili. Ang pagpapalit ng mga kundisyon ng merkado at ang orientation target site ay maaaring magkaroon ng epekto sa laki nito. Ang halaga sa pamilihan ng lupa ay katangian ng mga sekundaryong merkado, na kung saan ginawa ang muling pagbebenta ng mga lugar ng lupa nasa pag-aari ng mga pribadong may-ari. Pangunahing market, na kung saan ay isinasagawa pagtubos ng munisipyo at estado lupa sa pribadong pagmamay-ari, na inirekomenda ng paggamit ng mga standard na gastos. Ang lahat ng mga species maaaring may ilang mga pagkakaiba. Sa kadastre at normatibo halaga sinusunod pagkakatulad sa imbentaryo gastos, at sa merkado - na may mga tradisyonal na supply at demand.

Ang proseso ng pagsusuri

Ang halaga sa pamilihan ng lupa ay isinasagawa upang malaman ang tunay na presyo ng object. Karaniwang ang presyo ay binuo sa batayan ng mga teritoryal na lokasyon ng isang lagay ng lupa, ang market sitwasyon, ang dinamika ng supply at demand, pati na rin ang sitwasyon sa ekonomiya sa panahon ng transaksyon. Salamat sa pagdala out malawak na kahulugan ng lahat ng mga salik na ito, maaari mong kalkulahin ang halaga ng mga lupa, dahil ang appraisal kumpanya ay magdadala ng sama-sama ang pinaka-may-katuturang data na maaaring maging kapaki-pakinabang para sa isang layunin pagtatasa.

Ang pangangailangan para sa tasa na aktibidad

Karaniwan, ang conversion sa isang pinasadyang mga kumpanya para sa pagtatasa na ito ay ipinapayong sa maraming mga kaso, bukod sa kung saan ay naka-highlight:

- ang pangangailangan na imbentaryo tasasyon;

- kung ang site ay inaasahan na bumili mula sa property estado;

- Kung kinakailangan, mag-enroll sa charter kabisera ng kontribusyon ng kumpanya;

- sa kaso ng isang mortgage o prenda;

- upang matukoy ang presyo ng pagbebenta ng isang lagay ng lupa ng lupa, kung kinakailangan;

- pagkalkula ng ang halaga ng buwis pwedeng bayaran sa donasyon.

dibisyon ng ari-arian

Ang halaga sa pamilihan ng lupa ay kailangan para sa dibisyon ng ari-arian. Ito ay karaniwang iniuugnay sa mga natural at legal na tao. Kung kami ay pakikipag-usap tungkol sa mga indibidwal, ang proseso ng pagsusuri ay tumakbo sa isang diborsiyo at ang mag-asawa ay kinikwenta nang isinasaalang-alang ang istruktura matatagpuan sa site. Sa kaso ng mga legal na entity ng lupa pagsusuri ay binubuo ng isolating at pagtantya sa share ng bawat shareholder o kapwa may-ari ng kumpanya na may legal na status. Madalas na sinamahan ng isang dibisyon ng ari-arian sa paglilitis sa hukuman, dahil sa kung ano ang halaga sa pamilihan ng lupa ay maaaring tinutukoy nang paulit-ulit.

Kapag sumali ka sa legacy ng ilang mga kapalit din na ginawa ng isang buong pagsusuri ng lupa plots. Kung ang isa sa mga partido ay hindi sumasang-ayon sa ang mga resulta ng eksaminasyon, ang kaso ay tinukoy sa hukuman.

Pagtukoy ang halaga ng pagrenta

Ang ganitong uri ng pagtatasa ay maaaring maging kapaki-pakinabang napakadalas. Sa situasyon na ito, kapag kinakalkula ang halaga ng lupa sa batayan ng isang pagkakaiba sa pagitan ng tunay na halaga ng kanyang mga merkado at catalyzed ang rental rate para sa mga teritoryo ng ganitong uri. Gastos ng mga karapatan lease ay direktang nakasalalay sa mga tenant ng mga kapangyarihan at mga singil ng mga karapatan lease, ang mga karapatan sa pinapahalagahang bagay sa mga third-party, pati na rin ang target na destination lupa.

Ang halaga sa pamilihan ng lupa ay direktang nakasalalay sa mga kadahilanan tulad ng: ang lokasyon ng teritoryo; pagiging naa-access para sa mga sasakyang; availability ng komunikasyon, pati na rin ang kanilang husay at nabibilang na komposisyon. Sa karagdagan, ang kailangan upang isaalang-alang ang data ng geodetic at geotechnical pag-aaral, na kung saan ay medyo mataas na halaga, lalo na sa pagpaplano ng konstruksiyon ng trabaho sa site.

Ang isang tiyak na petsa

Dahil ang lupa market ay nailalarawan sa pamamagitan constant pagbabago sa mga presyo, ang isang pagtatasa ay kinakailangan upang gumawa ng sa isang tiyak na petsa. Nag-iiba ang halaga sa pamilihan ng lupa at depende sa mga layunin ng seguridad, ie ang pinahihintulutan na paggamit kaso. Inilaan layunin ay nagsasangkot ang pinaka-epektibong o malamang na lugar pagtatapon. Ang lahat ng ito ay ginamit upang matukoy ang halaga ng lupa acquisition. Sa kasong ito, ang pagtatasa ay nahahati sa hiwalay na mga lugar, magkakaibang sa form at likas na katangian ng lupain.

Pamamaraan ng pagtatasa

Kaya, bago mo matukoy ang halaga ng lupa na kinakailangan upang magbigay ng mga sagot sa ilang mga katanungan:

- sa isang lupaing inilaan layunin, pati na rin ang kung paano ito ibinigay pinahihintulutan na paggamit;

- na sa agarang paligid ng mga lugar na ang mga ito ay ang mga nangingibabaw na mga pamamaraan at paggamit ng lupa;

- na sa lupain market pagbabago ang paparating;

- kung ano ang uri ng paggamit ng lupa ay inaasahan sa oras na ito.

Ang halaga sa pamilihan ng lupa ay tapos na sa batayan ng mga tiyak na impormasyon. Ito ay karaniwang ay nangangailangan ng: matukoy ang mga layunin ng pagsusuri; itakda ang isang tiyak na petsa para sa pagkalkula; upang malaman ang mga detalye ng customer; may mga dokumento na nagsisilbing patunay ng karapatan sa teritoryo ng may-ari ng site, maaaring ito ay isang nangungupahan o may-ari.

Kailangan din malaman:

- ang layunin ng tinasa lugar;

- ang pinahihintulutan na paggamit ng lupain;

- ang uri ng paggamit para sa sandaling ito;

- ang tinatayang posisyon ng bagay sa teritoryal na mga tuntunin, ibig sabihin, ang pagiging naa-access at ang agarang kapaligiran;

- ang pangunahing paraan ng paggamit ng lupa sa agarang paligid.

Bilang karagdagan, dapat kang naroroon:

- ground plan ng site;

- impormasyon tungkol sa pagpapatatag ng teritoryal na hangganan;

- data sa pagkakaroon ng ilang mga pagpapabuti, tulad ng mga gusali, mga pasilidad, mga komunikasyon,-puwesto sa teritoryo ng site, pati na rin ang detalyadong impormasyon tungkol sa kanila;

- mga detalye ng encumbrances sa anyo ng mga gusali at mga pasilidad ng komunikasyon, na matatagpuan sa teritoryo ng site, na nagdedetalye ng impormasyon tungkol sa kanila.

Ang halaga sa pamilihan ng lupa ay kinakalkula sa pagkuha sa account ang maraming mga nuances. Kapag dala ng isang tumpak na pagtatasa sa ilalim ng paggabay ng mga bihasang propesyonal ay maaaring ligtas na ipatupad sa lupa sa anumang pinansiyal na transaksyon.

Mga kadahilanan na nag-iimpluwensya ang pagtatasa

Iba't ibang uri ng lupa ay apektado sa pamamagitan ng parehong mga kadahilanan na pagdating sa kanilang pagsusuri: lokasyon, panlabas na mga kadahilanan, mga kondisyon sa merkado, layunin at posibilidad ng pagbabago, posibleng kita mula sa paggamit nito. Ito ay may isang halaga ng tinantiyang halaga ng huli.

Ang merkado halaga ng isang lagay ng lupa ng lupa ay isinasagawa sa pamamagitan ng isang tiyak na petsa. Sa paglipas ng panahon, ito tayahin ay maaaring magbago. Ito ay inirerekomenda upang masuri sa batayan ng ang pinaka-mahusay na paggamit. Iyon ay, mga eksperto sa pananaliksik, ang palagay ng pagkamaykatwiran ng paggamit ng pasilidad na ito alinsunod sa batas, pati na rin ang financial at pisikal na katotohanan. Ito ay lumiliko out na ang pagtatasa ay hindi kinakalkula ang average na halaga at ang maximum. Minsan maaari itong maging conditional, ngunit isang makatwirang division ng mga bagay sa isang bilang ng mga bahagi, na kung saan ay nailalarawan sa pamamagitan ng iba't-ibang uri, hugis, at iba pang mga tampok. Madalas na pananaliksik mga resulta ay naiiba mula sa inaasahan dahil sa ang katunayan na ang kasalukuyang uri ng paggamit ay hindi katulad mabisa sa hanggang makakaya. Sa konseptong ito ay kinakailangan upang maunawaan.

Pag-maximize ang paggamit ng mga

Sa kaso kung saan ang mga pagpapasiya ay ginawa ng halaga sa pamilihan ng lupa, ito ay kinakailangan upang isaalang-alang ang mga sumusunod na kadahilanan:

- nilayong paggamit, pati na rin ang pagkakaroon ng isang tiyak na uri ng mga pahintulot sa paggamit;

- paggamit ng site sa katunayan;

- ang mga ginustong uri ng paggamit ng lupa sa distrito na ito;

- pagtataya hinggil sa pagbabago ng presyo sa mga site.

napag-alaman

pagtatasa ay tumatagal sa account ang average na gastos sa mga lugar sa lugar ng pag-aaral, ang availability ng mga network ng transportasyon, ang kawalan o ang pagkakaroon ng mga gusali, utility networks sa lupa, kapaligiran mga kondisyon, ang layo ng imprastraktura, pati na rin ang iba. Para sa agrikultura lupa ay kinakailangan upang masuri ang aktwal na i-crop ang magbubunga, mga gastos sa produksyon, gastos ng mga benta ng produkto sa rehiyon, pati na rin ang isang bilang ng pare-parehong mahalagang kadahilanan. Katulad nito, sinusuri, at iba pang mga uri ng lupa.